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房产界之未来界限已然明晰，人口同政策造就开展之双重限制，房价长久稳定之预期一旦成形，市场反倒或许遭遇下行压力。

行业面临的双重约束

第七次全国人口普查数据表明，2020年我国常住人口城镇化率已然超过63%，高速增长阶段基本上就快要没了，人口总量马上就要到顶，老龄化趋势还在加深，这就意味着来自人口扩张的住房需求根本基础正在往减弱这条路上走，房地产市场的增长空间正遭受着根本性的限制 。

与此同时，“房住不炒”已然成为一项长期的国策，自2016年中央经济工作会议首次将其提出之后，该定位在历年的重要会议当中都被反反复复地加以强调，政策不再去追求短期的刺激，而是把着眼点放在建立长效机制上面，其中涵盖发展租赁住房、推进房产税试点等各个方面，这于制度上压缩了市场剧烈波动的空间 。

房价预期的根本转变

过去的二十年当中，房价有着持续上涨的那种强烈预期，此预期主导了市场行为，这种预期引导投资者接受非常低的租金回报，起因是资产增值的收益远比租金收入更为众多，当下，一线城市里的住宅租金收益率以通常方式呈低于2%的状况，远远与国际平均水平拉开层次，处于低水平状态 。

若是“房价永远涨”这点上的信念被打破，资产定价的逻辑便会回归到基本面，租金收入会成为用来衡量房产价值更为核心的一项指标。到了那个时候，那些租金支撑颇为薄弱、前期涨幅过高的区域，房产价格会面临有着实质性的回调压力，目的就是让收益率回归到4%至5%的合理范围之内。

不同能级城市的分化

未来的主要趋势会是市场分化，一线城市以及部分核心二线城市，因人口持续流入且产业基础坚实，需求支撑力度强大，所以房价展现出较强韧性，预计会以在高位进行盘整作为主要态势，大幅度下降的可能性比较低。

广大三四线的城市情况，要复杂得多，那些缺乏产业、人口支撑的城，当棚改货币化安置等政策红利渐渐消退，需求透支问题便开场显现，然后库存又一次攀升，价格下行压力显著，像布局在此地方的房企，尽快处置存量项目、土地，是规避风险的关键所在。

政策调控的两难困境

宏观政策于平衡经济增长跟资产泡沫之间遭遇挑战，为应对经济下行压力，适度的货币宽松不时实属必须，然而 liquidity 一旦被释放，极容易 rush 进房地产市场，抬高资产价格，这反过来又限制了政策的放松空间 。

在2020年往后的全球宏观环境里，这种两难的状况显得格外突出，怎样在不致使房价受到刺激的情形下，达成稳增长以及保就业的目标，这是对政策制定者精准实施政策能力进行考量。未来政策工具会更加着重于定向以及结构性，而并非进行大水漫灌。

房企经营模式的转型

已难以持续的是，那种属于高杠杆、且高周转、还要追逐规模的旧模式。在严格限价政策的情形下，部分房企于一二线城市所拥有的项目，就算是面临着亏损状况。强行去进行销售，就会对利润造成侵蚀，而捂盘不把房子售出，又会让现金流变得恶化，这样一种困境，正考验着开发商的经营能力。

所处行业的竞争当下正从那种所谓的“速度与规模”朝着“质量与效益”进行转变，房地产企业一定得更加着重于产品力、成本控制以及财务安全方面，未来的增长状况将会更依赖于运营效率、服务能力以及品牌价值，仅仅只是单纯的土地储备扩张根本就不会等同于发展潜力了。

未来发展的新机遇

虽然已无黄金时代，然而白银时代却有着结构性的机会，城市化过程步入第二阶段，其重点由“农民进城”转变为“城市更新”，老旧小区改造、存量资产运营以及物业服务升级等方面的需求极大 。

针对居住相关的多元化服务，像养老地产、物流仓储、产业园区等细分领域的赛道正处于兴起阶段。房地产跟实体产业的结合变得越发紧密，这为那些能够精确掌握需求、进而提供综合解决办法的企业开拓出了新的增长途径。

在面对由人口见顶以及政策定力所共同构成的、全新的市场环境之际，您觉得，于普通家庭未来的资产配置当中，房产究竟还应当占据多大的比重呢？欢迎分享您的看法句号。